إذا اشترى مواطن شقة أو عقارًا كاملًا ثم اكتشف بعد التعاقد وجود مخالفة بناء سابقة، مثل زيادة الأدوار أو مخالفة الرسومات الهندسية أو البناء دون ترخيص، يثور التساؤل حول موقفه من إجراءات التصالح ومقابل التصالح، وهل يتحملها رغم أنه لم يرتكب المخالفة.
وبحسب قانون التصالح في بعض مخالفات البناء ولائحته التنفيذية، فإن طلب التصالح يقدمه ذوو الشأن إلى الجهة الإدارية المختصة، كما تحدد اللائحة المستندات الدالة على صفة مقدم الطلب بالنسبة للأعمال المطلوب التصالح عليها.
ويجوز للمشتري الجديد التقدم بطلب التصالح متى أثبت صفته القانونية ومصلحته في العقار، ولا يشترط أن يكون هو من ارتكب المخالفة بنفسه، على أن يستوفي باقي الشروط والمستندات المطلوبة.
أما بشأن مقابل التصالح، فيجب التفرقة بين إجراءات التصالح أمام الجهة الإدارية والمسؤولية المالية بين البائع والمشتري، إذ لم يضع القانون قاعدة عامة تلزم أحدهما وحده بتحمل التكلفة في جميع حالات البيع.
ويتحدد الموقف وفقًا لعقد البيع وما تضمنه من شروط بشأن سلامة العقار وخلوه من المخالفات والالتزامات المالية، فإذا نص العقد على إقرار من البائع بخلو العقار من المخالفات أو التزامه بتحمل تكاليفها، جاز للمشتري الرجوع عليه وفقًا للعقد والقواعد القانونية المنظمة. أما إذا لم يتضمن العقد شرطًا واضحًا، فيتعين بحث ظروف البيع وتاريخ المخالفة ومدى علم البائع بها، وما إذا كان قد أخفى معلومات جوهرية عن المشتري، لتحديد أحقية المطالبة بالتعويض أو الرجوع عليه.
وفي حال اكتشاف المخالفة بعد الشراء، يُنصح المشتري بمراجعة عقد البيع للتأكد من وجود شروط تتعلق بخلو العقار من المخالفات أو التزام البائع بتكاليف التصالح، واستخراج بيان من الجهة الإدارية المختصة يوضح طبيعة المخالفة وتاريخ تحرير محضرها، والحصول على صورة من محاضر المخالفة والقرارات الصادرة بشأن العقار.
كما ينبغي التحقق من إمكانية التصالح على المخالفة وفقًا للقانون وشروطه، والاحتفاظ بالمستندات التي تثبت تاريخ الشراء، خاصة إذا كانت المخالفة سابقة على انتقال الملكية. وإذا ثبت إخلال البائع بالتزاماته التعاقدية أو تعمده إخفاء المخالفة، يجوز للمشتري مطالبته بالتعويض أو اتخاذ الإجراءات القضائية المناسبة بحسب ظروف التعاقد والأدلة المتاحة.
ولا يعني انتقال ملكية العقار إلى مشترٍ جديد أن المخالفة تزول أو تنتهي الإجراءات القانونية المرتبطة بها، كما لا يعني تقديم المشتري طلب التصالح إعفاء الشخص الذي ارتكب المخالفة من أي مسؤولية قانونية قد تترتب على فعله.
لذلك، يجب على المشتري التأكد من الموقف القانوني للعقار قبل إتمام الشراء، وعدم الاكتفاء بعقد البيع أو إقرار البائع، مع مراجعة الجهة الإدارية المختصة للتأكد من وجود مخالفات أو محاضر أو قرارات سابقة.