قد يكتشف مشتري شقة بعد سداد ثمنها أن البائع أبرم عقد بيع جديدًا للوحدة نفسها مع شخص آخر، ما يثير سؤالًا حول صاحب الحق في الملكية، وهل تكون الأولوية لمن حرر العقد أولًا أم لمن سجل التصرف.
وبحسب المادة 934 من القانون المدني، فإن ملكية العقارات والحقوق العينية الأخرى لا تنتقل، سواء بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير، إلا وفقًا للأحكام المنظمة للشهر العقاري. كما تنص المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري على وجوب تسجيل التصرفات التي تنقل الحقوق العينية العقارية، وأن عدم التسجيل يترتب عليه عدم انتقال هذه الحقوق.
وعلى هذا الأساس، فإن تحرير عقد بيع ابتدائي أو سداد كامل ثمن الشقة لا يعني انتقال ملكيتها إلى المشتري، وإنما ينشأ له حق شخصي في مواجهة البائع يتيح له المطالبة بتنفيذ التزاماته ونقل الملكية وفقًا للقانون.
وتكون العبرة في المفاضلة بين المشتريين من بائع واحد بأسبقية التسجيل، متى كان التصرف صحيحًا وصادرًا من مالك العقار، إذ لا تكفي أسبقية تاريخ عقد البيع وحدها لاكتساب الملكية. أما إذا كان العقدان غير مسجلين، فلا تنتقل الملكية إلى أي منهما بمجرد تحرير العقد، ويكون لكل مشتري حقوق والتزامات قبل البائع بحسب المستندات والظروف المحيطة بالتعاقد.
وفي حال اكتشاف بيع الشقة لشخص آخر، يجب على المشتري الاحتفاظ بأصل عقد البيع وإيصالات سداد الثمن والمستندات التي تثبت الاتفاق، مع استخراج بيانات العقار والتحقق من سند ملكية البائع والتصرفات المسجلة عليه.
كما يمكنه اللجوء إلى القضاء للمطالبة بصحة ونفاذ عقد البيع، بحسب توافر شروط الدعوى وسند ملكية البائع، مع بحث إمكانية تسجيل صحيفة الدعوى وفقًا للمادتين 15 و17 من قانون تنظيم الشهر العقاري، لحماية حقه في مواجهة التصرفات اللاحقة وفقًا للقانون. وإذا ثبت أن البائع استخدم وسائل احتيالية لبيع الوحدة لأكثر من شخص، فيمكن للمشتري اتخاذ الإجراءات القانونية المناسبة والمطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به متى توافرت شروطه.