هل يحق للشركة العقارية مطالبتك بوديعة الصيانة قبل تسليم الوحدة؟

أكدت محكمة النقض مبدأً قضائيًا يحدد الحالات التي يجوز فيها لمشتري الوحدة العقارية الامتناع عن سداد وديعة الصيانة للشركة البائعة، إذا أخلت بالتزامها بتسليم الوحدة في الموعد المحدد وبالمواصفات المتفق عليها.

وقضت المحكمة بنقض حكم ألزم مشتري وحدة تجارية بسداد وديعة الصيانة لصالح شركة عقارية، رغم عدم جاهزية الوحدة للتسليم في الموعد المتفق عليه، معتبرة أن إخلال الشركة بالتزاماتها التعاقدية قد يبرر حبس المبلغ المستحق.

تفاصيل القضية

تعود وقائع الدعوى إلى شراء مواطن وحدة تجارية بموجب عقد بيع مؤرخ 8 أبريل 2014، على أن تلتزم الشركة بتسليمها في موعد أقصاه 9 أبريل 2017، إلا أنها لم تنفذ التزامها في الموعد المحدد.

وأقام المشتري دعوى طالب فيها بتعويضه عن الأضرار الناتجة عن التأخير في التسليم، ومقابل عدم الانتفاع بالوحدة، بينما أقامت الشركة دعوى فرعية طالبت فيها بإلزامه بسداد وديعة الصيانة البالغة 187 ألفًا و200 جنيه.

وقضت محكمة أول درجة بإلزام الشركة بتعويض المشتري بمبلغ 500 ألف جنيه، وإلزامه في المقابل بسداد وديعة الصيانة، قبل أن تلغي محكمة الاستئناف حكم التعويض وترفض دعوى المشتري، وتؤيد إلزامه بالوديعة.

أساس الحكم

أوضحت محكمة النقض، في الطعن رقم 7367 لسنة 94 قضائية، أن المادة 246 من القانون المدني تجيز للمدين الامتناع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم الدائن بتنفيذ الالتزام المقابل المرتبط به، باعتبار أن حق الحبس وسيلة قانونية لضمان تنفيذ الالتزامات المتبادلة بين طرفي العقد.

وأضافت أن المادة 161 من القانون المدني تقرر ارتباط الالتزامات المتقابلة في العقود الملزمة للجانبين، بما يسمح لكل طرف بالامتناع عن تنفيذ التزامه حتى ينفذ الطرف الآخر ما عليه من التزامات.

وأكدت المحكمة أن تقرير الخبير أثبت سداد المشتري كامل ثمن الوحدة قبل موعد التسليم، وأن الشركة لم تجهز الوحدة للاستلام في التاريخ المحدد.

وكشفت المعاينة أن أرضيات الوحدة كانت خرسانية، والحوائط مبنية بالطوب، دون وجود باب، وهو ما اعتبرته المحكمة سببًا جديًا يبرر حبس وديعة الصيانة، التي تمثل 10% من قيمة ثمن المبيع.

وانتقدت المحكمة تجاهل حكم الاستئناف دفاع المشتري بشأن استعمال حقه في حبس الوديعة نتيجة إخلال الشركة بالتسليم، مؤكدة أن إغفال بحث الدفاع الجوهري الذي قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى يمثل قصورًا في التسبيب.

وانتهت محكمة النقض إلى نقض الحكم المطعون فيه وإحالة القضية إلى محكمة استئناف القاهرة للفصل فيها مجددًا، مع إلزام الشركة بالمصروفات ومبلغ 200 جنيه مقابل أتعاب المحاماة.