على الرغم من الجهود المبذولة لتخفيف أعباء القروض العقارية، فإن هذه السياسات غالبًا ما أدت إلى تشجيع الأسر على زيادة ديونها بدلاً من تسهيل عملية تملك المنازل. هذه القضية تتصدر النقاشات في الكونجرس حول أزمة الإسكان، خاصة بعد إقرار قانون “الطريق إلى الإسكان في القرن الحادي والعشرين” في 11 يوليو الماضي.
يتضمن الجدل الحالي رؤيتين رئيسيتين بشأن الصعوبات التي تواجه الأسر الأمريكية في شراء المنازل. أولى هذه الرؤى تشير إلى أن الأزمة مرتبطة بنقص الوحدات السكنية المتاحة، حيث يرى البعض أن الولايات المتحدة لا تبني ما يكفي من المنازل في المناطق التي يتركز فيها الطلب.
تساهم ضوابط استخدام الأراضي وبطء إجراءات الحصول على تراخيص البناء وتعدد القواعد التنظيمية في زيادة تكاليف البناء وتأخير المشروعات الجديدة، مما يؤدي إلى صعوبة توفير وحدات سكنية جديدة.
أما الرؤية الثانية فتركز على التأثير المتزايد للمستثمرين الكبار الذين أصبح لديهم القدرة على شراء أعداد كبيرة من المنازل المخصصة لأسر واحدة، مما يجعل المشترين لأول مرة غير قادرين على المنافسة.
ويشير موقع “بروجكت سنديكيت” إلى أن كليهما يعكس مشكلة حقيقية تستحق الحلول. إذ أصبحت الشركات المالكة للعقارات تُعتبر منافسًا رئيسيًا بأسواق الشراء، حيث ساهمت حيازاتها الواسعة في تغيير طبيعة الأحياء واتجاهات أسواق الإيجار.
الدعم الفيدرالي.. رهون أرخص ومساكن أغلى
ليس بالضرورة أن يؤدي تقليل قدرة المؤسسات الكبرى على شراء المنازل إلى زيادة العرض المتاح؛ فعلى سبيل المثال إذا تنافست 200 أسرة على 100 منزل، فإن استبعاد بعض المستثمرين قد يمنح فرصة أكبر لبعض الأسر ولكن عدد الوحدات سيظل كما هو.
مع استمرار محدودية المعروض، تبقى الأسعار معرضة للزيادة. يعكس قانون “الطريق إلى الإسكان” ذلك بشكل غير مباشر حيث يركز على تعزيز الإجراءات التي تهدف لزيادة البناء وليس فقط تقليل تأثير المشترين المؤسسيين.
تشمل التدابير المقترحة تبسيط عمليات المراجعة وتقديم الدعم للإسكان المصنع الذي يمكن إنتاجه بكميات كبيرة بالإضافة إلى تقديم حوافز للمجتمعات التي تزيد من بناء المنازل.
This shift marks a significant departure from previous policies that primarily aimed at expanding mortgage credit to increase homeownership rates among Americans. التاريخ يظهر أن زيادة توافر الائتمان العقاري تؤدي عادةً لارتفاع أسعار المنازل أكثر مما تعزز معدلات التملك.
أثر الدعم في أسعار المنازل
تكمن المشكلة الرئيسية في أنه مع ازدياد إمكانية الاقتراض للأسر مع بقاء عدد المساكن محدودًا، ينتهي الأمر بجزء كبير من الدعم ليصل للبائعين وليس للمشترين. وبالتالي فإن الدعم الفيدرالي يزيد من قيمة الأراضي ويجعل الأسعار مرتفعة بالرغم من توفير خيارات تمويل منخفضة التكلفة.
دور فاني ماي وفريدي ماك
لا يمكن تجاهل دور الشركات الحكومية مثل “فاني ماي” و”فريدي ماك” اللتين توفران السيولة وتساعدان السوق الوطنية للرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة ثلاثين عامًا. لكن الاعتماد المفرط عليها قد يفسر لماذا لا يؤدي التمويل الكافي بالضرورة لخفض تكلفة السكن؛ فتلك التكلفة ترتبط بحجم ونوع البناء الذي يحدث بالفعل.
سياسات متعارضة
The U.S. policy landscape is increasingly complex, as Congress shifts focus toward increasing construction while mortgage policies remain heavily demand-oriented. An example of this is President Donald Trump directing Fannie Mae and Freddie Mac to purchase an additional $200 billion in mortgage-backed securities, which can lower monthly payments but could also raise property prices in housing-scarce areas.
خصخصة «فاني ماي» و«فريدي ماك»
This discussion also extends to proposals for privatizing Fannie Mae and Freddie Mac, although this would require careful government oversight and capital requirements to prevent taxpayer bailouts during market downturns, as happened previously.
<!–.
–>.
المستثمرون ليسوا أصل الأزمة
The blame directed at institutional investors may distract from the more complex issue of a system that promotes homeownership affordability while local authorities limit new housing supply. It is promising that Congress has begun addressing these contradictions through bipartisan approaches in recent legislation focused on protecting families and streamlining regulatory barriers for construction projects.
